文/肖东敏

我们先来看一则公布在厦门市地方税务局网站上的通告！

虽然通告上只是“调整更新存量房交易计税评估价”，未明确通知上调，但导报记者从知情人士处获悉，本次上调幅度较大，最直接的影响是，进一步封杀了购房中的“阴阳合同”，二手房交易、更名过户成本将再上升。

未明确是否上调、上调多少，但记者从相关知情人处获悉，本次是自2011年后，厦门地方税务局就存量房交易计税评估价的首次上调，且上调幅度很大，目前暂定在180%。

对比这个，还有一份文件。那就是建行爆出来关于深圳贷款价和评估价必须一致的事情。

（1）两头打，低交税/高贷款，将成为历史

这两个政策，都是具备全国推行基础的政策。然后，我们把这两个政策结合到一起来看。就可以知道，政府在做一件什么事情。

一方面在大幅度的提高房屋的税务评估价。另外一方面，未来会死死的卡住银行贷款价和缴税评估价必须一致。

我国各地二手房交易市场，之前是怎么样的情况呢？拼命做低缴税的评估价，以达到少交税的目的。拼命做高银行贷款评估价，以达到多贷款的目的。反正好处便宜都占齐了。

经过这样简单两个政策的调整之后，上述说的场景将会成为历史。

对于此项政策的全国各地跟进，我相信是毫无疑问的。因为它符合两方面的利益。

第一个是符合中央政策精神。中央政策精神就是能怎么对一二线城市房价限制，就怎么来。这叫政治正确。

第二个是符合政府的利益。那是因为提高了二手房计税评估价，就算税率不变，也意味着税收的增加。

也就是说，这是个既得名，又得到利的事情！为什么不干呢？

虽然是全国推，但是我相信也是有个先后顺序的。比如在没有库存，然后找房投资群体遍地的深圳肯定是首先的，之后那些库存已经去完的城市都会跟进。至于那些还没有去完库存的中部西部城市，会暂缓跟进。但是在最终当地城市房屋库存清完之后，政策再跟上是迟早的事情。

（2）市场应对之策或将是继续高评

那么就产生了一个问题。我们应该怎么应对！

预测市场会给出的答案是，继续拉高评估价，多交税！原因也是两点。

第一点是因为，房子赚钱的核心是贷款。哪怕是深圳的房子，只要你是全款买的，也是跑不过真实的货币超发速度的（那个任人打扮的M2水分太大）。我们赚的其实是利息和房价上涨之间的差。只要你想要房产投资回报率更高，多贷款这一条是不能被抛弃的。

第二点是因为，二手房交易税率可能增长。厦门的通告当中写本次调整更新后的存量房交易计税评估价不含增值税。有点掩耳盗铃的意思。就和今年3月18日厦门地税还在信誓旦旦跟媒体说，没有调整二手房计税评估价的计划，然后转头现在就调整了。

行内对此一直有猜测的传闻，营改增平稳之后，二手房交易增值税适用税率定在11%。

当前，我国一般纳税人适用的增值税税率有：17%、11%、6%、0%四档。0%税率的是出口特殊业务。6%税率的主要是提供现代服务业。11%税率的是提供交通运输业服务以及各种各种各类的商品。17%的是销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。[4]  提供有形动产租赁服务。相比较而言，房产税是属于商品的一种，理应按照11%进行征税。同时，建安房地产的增值税税率也是暂定为11%。

（3）现在多交税，未来少交税

我们来想一下增值税是怎么交税的。用通俗易懂的口语表述就是，卖价减进价，这个中间的差价要交税（当然实际税法规则比这个要复杂很多倍）。

我们既然买进房子投资，那么总有一天要把这个房子卖出。卖出时，你要缴纳增值税的部分就是，你当时的卖价减去你当初的买价的差额。你的当初买价越高，差额部分就越小，所要缴纳的增值税就越少。

有的人，可能会说了，未来的税收少了，但是现在的税收多了啊。

那我们就要看，哪个方案更划得来。

现在执行的政策是二手房增值税税率5.6%，满2年还免征。然后契税就根据各种情况不同1%、1.5%、2%的水平。

现在把交税评估价做高，最多就是7.6%的税收，比起未来11%的增值税，再包括最高可能2%的契税，那就是13%的税负压力了。足足多了5.4%。何况现在还有房持有屋满2年免税政策。这一来一去可就是11%的税负差额，着实是不小的。

人家未来接盘的时候，肯定要算的是到手要花费的成本。所有的税费都是对方要付出的成本。而且是直接耗费对方手头现金的成本。

哪怕退一万步讲，房价没涨，做高二手房税务评估价这部分，导致的未来的税收差额，就是最坚实的未来利润。

当然最后我要表达的一个态度是，坚决拥护党和国家的一切政策！我们每一个人都要做到依法纳税，房产交易既不高评，也不低评。要本着诚实守信、一板一眼的态度完成交易。